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    “租售并舉”的關鍵是企業和消費者都要轉變觀念

    2020-11-21    中國質量萬里行    文/梁志高    點擊:

      11月18日,南京市有關方面聯合擬定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則(試行)》。此舉被市場認為是繼續落實國家“租購并舉”政策的調控組合拳。

      南京這一《細則》除進一步規范全市存量房屋改建為租賃住房的辦理流程外,主要內容是鼓勵房地產企業,將已建成并具有一定規模的商業、研發、辦公、酒店(賓館)、廠房等存量房屋,以整棟、整單元、整層為基本改建單位。消息稱,南京這幾年辦公商業的存量比較大,去化比較慢,此政策也有利于將存量庫存合理化配置,盤活社會閑置資產,是對租賃住房的補充,也是對房價上漲的一種抑制。

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      實際上,早在2017年7月,國家九部委就聯合發文,提出推進在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場。不久,龍頭企業萬科就公開了其發展長租公寓的新目標,后不少企業也相繼跟隨進行嘗試。一些社會資金看好公寓租賃市場前景,但是,目前看效果并不明顯,并且伴生一些新問題。原因有多種,但從社會原因來看,與人們的觀念有關。

      首先是市場主體的房地產企業并未真正投入精力。房地產行業是中國經濟的重要助推器,企業利潤快而高是不爭的事實,但出于慣性,房企認為把主要精力放在銷售存量房上,對企業更有利。這種觀念顯示企業對國家提出的“住房不炒”的深層戰略意義,還沒有理解到位。因此,對“租售并舉”政策的響應,多流于表面。

      其次是地方政府觀念需要改變。“土地財政”的弊端顯露已久,但固化的“GDP觀念”,使地方政府在考慮眼前利益和長遠發展上,一直搖擺不定。這無疑也影響對“租售并舉”政策的執行。但愿南京市此舉能率先收到成效,為其他地市做出正向表率。

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      第三,消費觀念的改變不是一朝一夕。數據顯示,中國家庭擁有房產的比例達到近80%,多數人還是將擁有自己的房產做為人生理想,租房只是權宜之計。調查顯示,對于80后來說,“婚房”是成家的基礎條件。這種觀念的堅定性,也反饋給房地產市場,使房企業對消化存量房一直保有信心,因此,不會太熱衷“租售并舉”。

      要解決房地產企業、地方政府、消費者三方的“住房觀念”,盡管不容易,但并不是難以改變。中國房地產市場的繁榮,首先是政策的引導。上世紀90年代停止單位分房,住房市場化開始,政策的改變促進了人們觀念的改變。與此同時,房地產企業的大規模宣傳推波助瀾,“擁有一套屬于自己的房產才是成功人生”的價值觀念逐漸深入人心。如今,在新的經濟形勢條件下,要盤活房地產存量,“解鈴還須系鈴人”,首先需要政策的強力推進,例如住建部已發布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,力圖保障承租人權益,相關“租購同權”的條文就十分詳備,但關鍵還需要其他政府部門的協同,以及相關法律法規監督實施,引導消費行為,逐步更新人們的觀念。

      消費者觀念的改變同樣重要。目前中國的房地產市場已相對飽和,國家已有明確指向,經濟發展不再過度倚重房地產,目前最重要的任務,是消化現有房地產項目,這是大勢所趨。至于買房做為資產投資,更已是不合時宜。而做為消費市場的主力,90后、00后的觀念正在改變,許多人不僅家庭已有住房,而且他們消費觀念更超前,更能接受“租售并舉”。

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      房地產關聯40多個行業,曾是真正經濟起飛的支柱產業,但事物總是向前發展的,在國內外各種因素影響下,房地產業需要面對現實,更新觀念,跨出傳統的經營模式和單一思路,毫不猶豫響應國家政策,制定“租售并舉”長效機制,主動迎接“內循環、雙循環”經濟的到來。

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